Urbanistas y organizaciones alertan por los riesgos de escenarios de una ciudad superdensificada sin infraestructura moderna, con escasas áreas verdes y con un hacinamiento extremo
Agustín del Castillo / Guadalajara. MILENIO JALISCO.
Los 53 planes parciales que pretende renovar el Ayuntamiento de Guadalajara presentan inconsistencias serias que ponen en peligro el patrimonio público, la capacidad de la infraestructura y la calidad de vida vecinal, lo que hacen riesgoso aprobarlos, advierten los diversos colectivos y especialistas críticos en el tema.
Uno de los aspectos más cuestionados es el modo en que se ha clasificado el espacio público: parques, templos, equipamiento institucional, que se convierten en la propuesta a consulta en zonas de "comercio y servicios", subrayan los consultores Jorge Fernández Acosta, Salvador Dueñas, Carlos Martínez y Rodolfo Ramos Orozco. También se eliminan zonas de transición en la relación espacial del área urbana con la barranca de Huentitán. Por otro lado, los coeficientes de ocupación del suelo ofrecen un margen muy elevado de densificación, sin considerar la limitación de los propios terrenos y que la infraestructura tiene un límite, y sobre todo, que buena parte del municipio cuenta con redes de agua, drenaje y alcantarillado obsoletas, hasta con 80 años de antigüedad.
El consultor Salvador Dueñas elaboró dos de los ejemplos más extremos de lo que hacen posible estos planes: uno es relativo a la zona de la Normal, al norte del centro de Guadalajara. En los planos del plan propuesto (distrito 1, subdistrito 2, Colinas de la Normal), un área pública conocida como "Parque Chopin" que estaba como área verde, se le propone cambiar a "comercial y servicios". Es el inicio de la avenida Normalistas. Las manzanas cercanas hasta cuatro cuadras al oriente de avenida alcalde, por donde pasará la línea 3 del tren ligero, tienen densidad de H4, es decir, vivienda densidad alta.
"Teóricamente se puede llegar al máximo de lo analizado ya que se prevé una altura de 27 metros. Con una restricción formal de 0 a paño de predio (es decir, se puede iniciar la construcción sin servidumbre, al límite de la banqueta) pero al mismo tiempo se requiere 30 por ciento de área jardinada (¿dónde estará si se decide que la construcción empieza al límite de la banqueta? Un misterio). Al no estar señalado el índice de edificación (llamado IDE) se remite a un artículo, 8.4.3 (de ese mismo plan) el cual establece que cada unidad de vivienda debe contar con al menos una cocina de 8.5 metros cuadrados, un lavadero de 4.75 m2, un baño completo de 2.75 m2, una 'pieza habitable' (dormitorio o estancia) de 10.5 m2 y 'circulaciones' (pasillos) de 6.5 m2 para un total de 33 m2".
Salvador Dueñas observa que si bien es correcto densificar en torno a los corredores de transporte masivo como línea 3, la H4, que es densidad alta, se utiliza en otras ciudades pero máximo a dos cuadras del transporte, y en este caso resultó del doble. Y hace un ejercicio con un terreno de 90m2 que puede ser típico de la zona (hipotético): se le puede establecer un coeficiente de ocupación (COS) máximo de 0.80 (80 por ciento), lo que da 72 m2; luego se aplica un coeficiente de utilización o uso (CUS) de 5.40 (las veces que es multiplicado el tamaño del predio) para dar 486 m2. Si se divide entre 72m2 del COS, puede dar 6.75 pisos o niveles. Y si le hace falta al negocio inmobiliario, se le puede agregar un iCUS (incremento del CUS) que es de 1.80, multiplicado por 90 m2 da 162 m2. Se suma así, 482 m2 del CUS a 162 m2 de iCUS para dar 648 m2 de construcción, en solamente 90 m2 de terreno. Esto lleva la edificación a 9 pisos. Dos departamentos por nivel y 18 en total. El triunfo del hacinamiento.
El iCUS es un concepto que aporta como novedad la nueva planeación. Como no está incluido en la normativa, y como significaría un exceso en relación a los límites planteados... se resuelve con aportación pecuniaria extra al ayuntamiento. Como ha sucedido en el proceso de regularización de edificios que inauguró el gobierno de Enrique Alfaro para resolver la ilegalidad del proceso de densificación que recibió de las administraciones anteriores.
El segundo ejemplo es del Distrito 7, subdistrito 4, zona Industrial-El Deán. Nuevamente un espacio de área verde público se convierte a "comercial y servicios impacto medio".
El ejercicio es con un terreno de 270 m2, y con las mismas operaciones que se h
icieron para COS, CUS e iCUS, se llega a 2,430 m2 de área construible y nueve niveles de edificación. La aplicación del plan parcial propuesto no fija alturas tope, pero al menos restringe 5 metros del frente de los predios para servidumbre, y requiere 20 por ciento de área jardinada. Nuevamente no se tiene un índice de edificación y se establece una vivienda tipo de 33 m2, similar a la del ejemplo anterior. "Se podría construir en cada nivel, dos departamentos de una pieza habitable, y dos departamentos de dos piezas habitables. De 33 y 44 m2 respectivamente. Esto implica 108 personas viviendo en un predio de 270 m2. Sin olvidar que, como el uso de suelo está considerado CS3 (comercio y servicios impacto medio), podría combinarse vivienda y comercio en un mismo edificio".
Un tercer ejemplo de anomalías: el organismo de la sociedad civil Huentitán Vive, opositor a la "privatización" de los espacios públicos de la zona, llamó la atención en el caso del distrito que corresponde al norte de la ciudad, zona tres, donde el plan parcial vigente desde 2011 establece de forma explícita un área de transición urbana para proteger a la barranca homónima, que es área natural protegida, pero que en las nuevas propuestas de planes ha sido borrado ese uso y se han establecido áreas habitacionales de densidad media y alta (H2, H3 y H4). También reitera la denuncia de que la superficie que el Ayuntamiento de Guadalajara ha cedido para el desarrollo inmobiliario Iconia, fue cambiada de área verde a... "comercial y servicios".
Hay más ejemplos. Los señalamientos de los críticos de los planes será
n respondidos puntualmente, aseguraron el pasado 3 de julio el regidor Sergio Otal Lobo, presidente de la Comisión de Planeación para el Desarrollo Urbano de Guadalajara, y la Coordinadora General de Gestión Integral de la Ciudad, Patricia Martínez, quienes defendieron la necesidad de la renovación y la obligación de hacerlo para la administración en curso.
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Claves
Glosario
COS Coeficiente de ocupación de suelo, es decir, "los metros cuadrados que se pueden desplantar (edificar) sobre el terreno", en porcentaje respecto al área total del mismo
CUS Coeficiente de uso de suelo, "los metros totales que se pueden construir sobre el terreno, en porcentaje con base en el área del terreno", se diferencia del primero en que aquí se contemplan la totalidad de niveles o pisos a que se puede elevar la edificación
iCUS, Coeficiente de uso de suelo incrementado, "factor para crecer una cantidad posible, y determinada de metros cuadrados que se podrían construir sobre el terreno". Se obtiene mediante el pago de derechos, es decir, si se ha de rebasar lo que dicta la norma, que gane el ayuntamiento y no se dé pase a los tribunales administrativos
H4 uso de vivienda o habitacional de densidad alta. Hay cuatro densidades formales, de baja a alta, y se enumera 1, 2 , 3 y 4. La novedad es que la densidad máxima (H5) que no está definida numéricamente, lo que la deja a discreción de los funcionarios que aplican las normas
Parlamento de Colonias: planes son incongruentes con normas
El Parlamento de Colonias y las asociaciones vecinales que le son afines en el municipio de Guadalajara, entregó el pasado 5 de julio un pliego de observaciones y propuestas "a los proyectos de los 53 planes parciales de Guadalajara", cuya consulta culminará el próximo 14 de julio.
Los 53 planes "no reflejan las propuestas vertidas por los ciudadanos en los foros de opinión"; incluye "propuestas de zonificación, normas de control de urbanización y compatibilidades [...] que no guardan congruencia con las leyes y programas superiores ni con el POTmet, ni con el Programa Municipal de Desarrollo Urbano, ni con el Plan de Desarrollo Urbano de Centro de Población, publicados el 18 de abril de 2017".
La reglamentación vigente no está integrada ni al programa municipal ni a los planes parciales, "lo cual está en un reglamento que en cualquier momento puede ser modificado a contentillo de los regidores en turno, lo que nos deja en indefensión a los ciudadanos".
Añade: "Todas las áreas habitacionales propuestas, permiten la intensidad unifamiliar, la plurifamiliar horizontal y la plurifamiliar vertical, para el mismo predio, lo cual genera un incremento hasta de 300 por ciento en la densidad de vivienda y poblacional, sin que se haya realizado una sola acción urbanística de mejora de la infraestructura y el equipamiento urbano, lo que provocará una sobreutilización de los servicios públicos existentes, y una baja calidad de vida de los habitantes".
La mezcla de giros ocasionará que muchos moradores actuales sean expulsados de la zona, como ya ocurre en las colonias Americana, Lafayette, Providencia, entre otras. "En todas las áreas de comercio y servicio propuestas, desde la intensidad 1 a la 4, son más densas hasta en 700 por ciento respecto a las áreas mixtas de los planes parciales vigentes, ya que la propuesta permite el habitacional H5, con un índice de edificación de 25, lo cual permite más de mil habitantes por hectárea".
También se disparan en varias zonas los CUS y los COS (ver glosario); "varias áreas verdes que estaban consignadas en los planes vigentes, ya no aparecen graficadas ni consignadas como áreas verdes en la propuesta de planes parciales, las cuales se clasifican en su mayoría como 'comercio y servicios' [...] varias áreas de equipamiento institucional también son clasificadas como comercio y servicios". Los quejosos piden una reunión para abordar el asunto que consideran de carácter urgente ante las consecuencias que puede acarrear para la ciudad.
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