Contención urbana, “un autoengaño”

Los intereses inmobiliarios están ganando: los perímetros de la Sedatu son modificados de acuerdo a sus necesidades.

Agustín del Castillo / Guadalajara. MILENIO JALISCO. 

Uno de los aparentes logros de la política de “perímetros de contención urbana” que estableció la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), es reducir la oferta de vivienda fuera de estos; si en 2013 eran 54.8 por ciento de las casas en venta, en 2015 apenas fueron 20.9 por ciento. Pero el consultor Jesús García Rojas lo desmiente: es una estrategia de autoengaño.

“Ese cuadro [ver ilustración] revela cómo evolucionó la oferta según los perímetros de contención urbana en Jalisco; es revelador y un extraordinario ejemplo de cómo se manipulan y negocian tanto con las reglas para los subsidios como en la definición de los perímetros de contención urbana […] no es creíble que la oferta de vivienda fuera de contornos o perímetros de contención urbana se haya reducido 30 por ciento en tres años, si bien hay un esfuerzo por mejorarla, el cambio tan brusco deriva sobre todo de la gestión de los desarrolladores para no quedar excluidos de los beneficios del programa que les facilita vender sus viviendas”, advierte el experto, sin negar que también “la oferta se está corrigiendo hacia los perímetros U2 y U3”.

Quien dude sobre la “laxitud en las reglas de otorgamientos de subsidios y perímetros”, podría revisar los mapas que se han generado los tres años sucesivos en que se ha aplicado esa política por la Sedatu : el perímetro se ha “movido” y no ha sido casual. “En Jalisco lo observamos en el desarrollo Arvento de Cajititlán [que estaba fuera de zona de subsidio] y lo veremos pronto en el proyecto de Guillermo Salcedo en la carretera a Colotlán”, un cuestionado desarrollo que se ha abierto paso con autorizaciones del Tribunal Administrativo del Estado (TAE) y cuyas relaciones políticas de su propietario han logrado detener incluso reglamentos municipales de contención urbana.

Respecto al fracaso de la redensificación del perímetro U1, apunta: “es muy difícil generar oferta asequible, porque la tierra es muy cara; con la congelación de salarios y pérdida del poder adquisitivo los montos de crédito son insuficientes, así como los mismos subsidios aun mezclados, también son insuficientes para generar oferta en la ciudad central; la propia Sedatu y la Conavi [Comisión Nacional de Vivienda] sugieren a entidades y municipios cambiar la reglamentación y planes parciales, como le sucedió a Guadalajara con Ramiro Hernández: éste recurrió a un acuerdo de excepción para que trece posibles proyectos de densificación que violan los planes parciales vigentes en cuanto a usos del suelo, densidades, cesiones, áreas verdes, estacionamientos, equipamiento urbano; aun así no se generó la oferta convocada”.

De este modo, “si no se hacen bien los planes y estrategias de densificación, a largo plazo se dará un proceso de gentrificación [del inglésgentrification: proceso de transformación urbana en el que la población original de un sector o barrio deteriorado y paupérrimo es progresivamente desplazada por otra de un mayor nivel adquisitivo a la vez que se renueva] que desplazará a los residentes locales; ya se genera una oferta para nuevos residentes de alto poder adquisitivo que está y seguirá llegando a usufructuar la infraestructura y el equipamiento existente”.

Otra observación: “para densificar se está partiendo de la base de que la infraestructura existente es suficiente y no es así; en muchas zonas hay que renovarla totalmente, hay casos en que esa infraestructura tiene 80 años”. Su conclusión: “lo que la teoría intenta, la economía no lo permitirá”. Al tiempo.

Evolución de la oferta según perímetros de contención urbana

Zona  2013(%)  2014(%)  2015(%)

U1        4.1          4.5           3.3

U2        19.5        18.9         19.8

U3         21.6       36.8         56.1<

FC*       54.8       39.9          20.9

*Poco creíble porque la oferta cambió en tres años de lugar, es producto de la laxitud de las reglas y que los perímetros de contención urbana son negociables

Fuente: GAROA con información de CONAVI