Ni los márgenes de ganancia son altos ni los suelos intraurbanos son baratos, advierten desarrolladores; sin tierras periféricas, no habría vivienda para los menos favorecidos.
Agustín del Castillo / Guadalajara. MILENIO JALISCO.
Sí es negocio, pero está supeditado al volumen, aseguran Guillermo Salcedo González y su plana de colaboradores al frente de la delegación Jalisco de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), cuando se les pregunta sobre los márgenes de utilidad por construir vivienda social en la periferia de la ciudad.
Es decir, si no se habla de grandes desarrollos de cientos o miles de casas, no da, aunque la industria es la principal generadora de empleo en Jalisco (300 mil anuales para 50 mil viviendas) y aporta más al producto interno bruto nacional que todo el sector primario (agricultura, ganadería y pesca), solamente por detrás de la industria automotriz."Dicen que ustedes tienen un poder de lobby muy fuerte en la misma Secretaría de Hacienda para negociar subsidios", se le refiere al presidente de la cámara. "Eso quisiéramos...", repone con un dejo escéptico. En su versión, están lejos de ser los grandes ganadores de la historia de la expansión urbana desmedida.
Por ello, sus cifras están muy lejos de las estimaciones hechas por especialistas en muchas ciudades de América Latina, que promedian en 400 por ciento las utilidades de convertir terrenos rústicos a urbano de alta densidad –la clave del fantástico auge de las ciudades dispersas de los últimos 30 años-. A juicio de los empresarios, al construir unidades habitacionales masivas, contuvieron los asentamientos irregulares, lo que es positivo, aunque la ciudad se hubiera alargado.
"En la vivienda de 280 mil pesos, 300 mil, la utilidad neta que viene quedando es de 8 por ciento, y si tú dices, por 8 por ciento de una vivienda de 300 mil voy a trabajar, la verdad es que no voy a trabajar, este es un negocio de volumen, si no hay volumen, no hay negocio", ataja.
En la medida que aumenta el número de viviendas, mejora la ganancia, pero "no demasiado" en lo tocante a las casas destinadas para quienes ganan menos de cinco salarios mínimos; vivienda de más valor, "ya es otro cantar", pero "en la vivienda que hace la cámara que es de hasta un millón de pesos, que es la gran mayoría, puede subir de 8 a 12 por ciento, pero no más".
Uno de sus vicepresidentes, Miguel Ángel Lares, lo secunda: "hay que tener cuidado en el enfoque, porque a veces hay planteamientos en donde dicen: no, es que ustedes hacen negocio y todo, y no somos hermanas de la caridad, nadie somos. El problema en este país es que muchas veces está mal visto ganar dinero, cuando es al revés; lo que necesitamos en este país es producir, y todos ganamos".
La Canadevi ha sido reacia a profundizar en sus puntos de vista de frente al gran debate de la dispersión urbana de Guadalajara. Sin embargo, acepta una sesión con MILENIO JALISCO para clarificar puntos delicados del debate, la cual se realiza en un salón del Club de Industriales de esta ciudad, el 5 de agosto de 2016, a lo largo de casi dos horas. Allí, los empresarios dan su versión sobre lo que consideran mala información y mitos, que los hacen "los grandes villanos" que se benefician con el crecimiento de la ciudad, que privatizan ganancias y socializan pérdidas al quedarse con la plusvalía y dejan a las instituciones públicas la tarea de invertir en infraestructura. El vicepresidente profundiza.
- ¿El de ustedes es un gran negocio?
- Sí era en un pasado muy lejano, cuando había muy poca oferta de vivienda, cuando se podían manipular los precios, estoy hablando de los años ochenta; de ahí sale la mitología de que es gran negocio, y el desarrollador gana dinerales; pero si vemos en el correr del tiempo el costo de la tierra, el valor de la vivienda, la oferta, la competencia, los requerimientos, y todo lo que se le ha ido sumando a este negocio, cada vez lo restringen más; de hecho, existe el riesgo de que vaya a desaparecer la vivienda de 300 mil pesos, los márgenes de utilidad son tan bajos, y las reglamentaciones, el costo de la tierra, los usos de suelo que se están planteando con el POTmet [Plan de Ordenamiento Territorial Metropolitano], hacen cada vez mas inviable el negocio de ese tipo de vivienda; tenemos puesto sobre la mesa, a nivel federal, qué va a pasar cuando nosotros ya no podamos producir esa vivienda; va a llegar otra vez la vivienda irregular, o ilegal, o el hacinamiento, para sustituir este planteamiento.
- ¿Para que sea negocio qué porcentaje del costo debe ser la tierra?
- Más o menos 10 por ciento, en breña, pero lo que quiero decir es que no hay suficientes subsidios para la demanda del estado; se quedan miles de casas terminadas esperando al siguiente año, y todavía poner la tierra, de dónde va a salir esa cantidad de dinero, son miles y miles de millones, lo que tenemos que buscar son cosas realistas.
Se suma el secretario, Guillermo Padilla Camarena: "el mayor reto es que 66 por ciento de los trabajadores gana menos de tres salarios" y no pueden pagar vivienda más cara.
Salcedo González regresa: "aquí vale la pena hacer entender lo que es la vivienda social, porque yo veo que mucha gente habla, pero no tiene el conocimiento [...] la vivienda social tiene muchos estratos, el estrato más bajo es aquel que recibe subsidio, y ese subsidio va hasta los cinco salarios mínimos [...] el subsidio es un dinero que otorga el gobierno federal por medio de la Conavi [Comisión Nacional de Vivienda] o la Sedatu [Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano], y ese subsidio va dirigido al derechohabiente, trae nombre y apellido, no es para las empresas; también hay que entender que la vivienda intraurbana , la vivienda que se puede hacer dentro de la ciudad, por costos, no se puede dar para ese sector; la vivienda, la infraestructura, el valor del suelo obliga a ir a las periferias; y sus beneficiarios, como ganan menos de cinco mil pesos, no son sujetos de créditos, entonces no pueden hacerse de vivienda, que es un derecho en el artículo 4 constitucional, de otra manera...".
El vicepresidente refuerza: "la verdad no es que nosotros hayamos querido hacer periurbanos, el origen de porque está ahí porque a nosotros nos marcan un programa de vivienda económica, que nació en 150 mil pesos, y de ahí se fue actualizando [...] entonces, dónde las hacemos, ¿en el centro de la ciudad', es imposible, se empezó a generar el desarrollo donde era posible [..] por un lado tenemos que cumplir los requerimientos del que financia las viviendas, el mayor otorgante de crédito en el país es el Infonavit; pero luego, también debemos cumplir con la reglamentación municipal, estatal y federal".
La agenda de pasivos acumulados por más de tres decenios de expansión urbana incluye miles de casas solas, áreas públicas abandonadas, falta de agua y drenaje, servicios médicos o escolares lejanos, pésima movilidad y transporte público deficiente. Los socios de la Canadevi señalan que eso demuestra que hacer ciudad no depende solo de ellos, que el gobierno debe aportar la gran infraestructura y que al entregarse un desarrollo, se deben garantizar las bases para financiar su mantenimiento. El propietario de la finca está obligado a darle mantenimiento porque todo tiene una vida útil aunque sea de calidad.
"Nosotros hacemos nuestra parte, pero no podemos solos. Y no es cierto que nos quedemos con todas las ganancias, estamos trabajando duro para sacar adelante proyectos de acuerdo a las políticas generales de vivienda; si se nos da acceso a suelo intraurbano a precios razonables, la cosa cambiará", puntualizan
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Las obligaciones
"El desarrollador inmobiliario tiene la responsabilidad de hacer un desarrollo con todas las características que marca la ley, municipal, estatal, y lo que marcan Infonavit y fovissste; tiene la obligación de crear la infraestructura de este mismo desarrollo, y de conectarlas a la infraestructura macro, del ayuntamiento o del estado; el estado tiene la obligación de crear esta infraestructura macro, avenidas grandes, aunque muchas las hacemos nosotros [...] las áreas de donación las reciben los municipios, donde se puedan edificar las escuelas o la infraestructura que se va necesitando; pero las escuelas las debe de crear la dependencia pública correspondiente; las plantas de tratamiento nosotros las hacemos, pero las debe operar el municipio. Yo creo que la lección de esto es que cada cual cumpla sus tareas y se garanticen [...] si una casa tiene goteras, es muy probable que se deba a que el dueño no hizo lo suyo". Guillermo Padilla, secretario de la Canadevi.
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Claves
Algunas cifras
6 por ciento del PIB genera la industria de la construcción en México, por encima del sector primario y solo debajo del automotriz
300 mil empleos genera en Jalisco; es el principal empleador del estado
5 trabajadores por casa hecha se calcula es la relación de empleo
Entre 1990 y 2015, la superficie de la ciudad se duplicó, mientras su población crecía en
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