Crecen las “ciudades dormitorio”

Crecimiento caótico, por la falta de un proyecto de ciudad: urbanistas. Hay en puerta desarrollos para millón y cuarto de personas en la zona conurbada; los nuevos fraccionamientos proponen sistemas sustentables de servicios y empleo, pero no cuajan, advierten

Guadalajara. Agustín del Castillo. PÚBLICO-MILENIO

La zona metropolitana de Guadalajara (ZMG) crece sin control: en Zapopan, el valle de Tesistán albergará más de 52 mil habitantes nuevos en catorce fraccionamientos en fase de consolidación, pero atrás viene uno que por sí sólo significa casi 100 mil personas más: Mirasierra. En Tlajomulco, 22 autorizaciones quedaron pendientes de aprobarse el último año para casi 80 mil habitantes más. En Zapotlanejo, que ni siquiera forma parte de la conurbación, está en ciernes el mayor desarrollo inmobiliario de todos: Valle de Santiago, proyectado para casi un millón de habitantes.

Todos estos desarrollos inmobiliarios están gestionándose ante los ayuntamientos respectivos, con respuestas diversas, desde la negativa de Tlajomulco de Zúñiga hasta las amplias facilidades de Zapopan y, sobre todo, de Zapotlanejo, que ve la gran oportunidad de integrarse a la ciudad con este tipo de acciones.

Las previsiones oficiales señalan un crecimiento anual promedio de 35 mil habitantes por año en la zona metropolitana, para lo cual basta una oferta de siete mil a nueve mil viviendas por año.

“Si se considera que en 2030, las cifras del Consejo Nacional de Población [Conapo] señalan que se contaría con alrededor de cinco millones de habitantes en la zona metropolitana [de Guadalajara, que actualmente alberga 4.4 millones, según el Consejo Estatal de Población], solamente el caso de Zapotlanejo [con el proyecto Valle de Santiago] captaría la totalidad de ese crecimiento […] pero si todos esos fraccionamientos se dan a la vez, lo que tendremos es una ciudad todavía más dispersa, con todos los problemas que eso trae consigo: una ciudad ambientalmente no sustentable, económicamente ineficiente y socialmente injusta”, advierte el urbanista Francisco Pérez Arellano, consultor en la materia y ex titular de planeación en la Secretaría de Desarrollo Urbano.

De hecho, la ciudad requiere de poco más de trece mil hectáreas de reserva de crecimiento para ese tiempo (2010-2030), además de consolidar los espacios urbanos interiores. Pero la oferta de suelo es desmedida: supera 52 mil hectáreas, y sin regulaciones estatales suficientes, queda en manos de los intereses económicos la posibilidad de desarrollarlas de forma aislada y desconectada.

Esto es consecuencia lógica de la falta de un proyecto de ciudad debidamente consensuado y obligatorio para todos los niveles de autoridad y los propios gobernados, “por eso todo mundo lleva agua para su molino, no es ilegal sencillamente porque no hay una idea común de la ciudad que se quiere”, añade Pérez Arellano, en relación a la gestión del puente sobre el río Santiago que promueven diputados federales de todos los partidos para detonar Valle de Santiago, de la inmobiliaria Urbi, una de las tres mayores del país (Público, 11, 12 y 13 de octubre de 2010).

“No digo que sea ilegítima esa gestión, tanto por parte de Urbi como de los diputados, es legítimo porque no existe un proyecto de ciudad al que se deba responder ni un liderazgo metropolitano que haga cumplir la planeación; esto nos lleva a discrecionalidad desde los actores públicos y a presiones por todos lados”, pone en relieve.

Valle de Santiago es un desarrollo urbano integral sustentable (DUIS) promovido por el gobierno de la república con el paradójico fin de “combatir la inconveniente expansión urbana y crear nuevas ciudades sustentables”, explica por su parte el consultor Jesús García Rojas. “En este caso aún no está aprobado por la comisión intersecretarial, está en evaluación y este contradictorio ejemplo es hacer exactamente lo que se pretende combatir, una ciudad dormitorio”, lo cual “es a todas luces inconveniente ya que únicamente vendría a contribuir con la indeseable expansión urbana”.

A su juicio, “este caso es un obvio negocio de especulación de suelo urbano; una vez más negocios privados con recursos públicos, ya que en caso de ser elegible reciben créditos con condiciones financieras preferenciales para infraestructura y urbanización de la banca de desarrollo y prelación para disponer de créditos hipotecarios para quienes elijan vivir en este desarrollo”.

El arquitecto destaca que se puede hablar de un fracaso de los DUIS en buena parte del país, “no se deben crear nuevas ciudades cuando no hemos consolidado las existentes, entiéndase densificarlas y que para que realmente sean sustentables entre otras cosas deben de tener en el lugar los empleos necesarios para todas las personas que los habiten, lo que es difícil cuando es de dominio público que el mayor problema de México es precisamente el empleo; así, sin fuentes de trabajo en el lugar estarían destinadas a ser ciudades dormitorio y más con su proximidad inmediata con el área metropolitana de Guadalajara”.

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Dispersión en aumento

En 2030, si las 52 mil hectáreas de reserva urbana que están en oferta en la zona conurbada de Guadalajara se llegan a desarrollar, la ciudad habrá casi duplicado su actual superficie —de 62 mil hectáreas— para llevarla a 114 mil hectáreas mal consolidadas y con muy baja calidad de vida.

La planeación de 1982 preveía para 2000 una ciudad con una superficie de poco más de 27 mil hectáreas, pero se llegó con poco más de 45 mil. Ahora la ciudad ha crecido sobre 62 mil hectáreas con una calidad de vida a la baja.

La actual densidad de población, de 65 habitantes por hectárea, será aún menor: 44 personas por hectárea. Esto significa que entregar los servicios de agua, drenaje, saneamiento, electricidad, teléfono, seguridad pública y transporte a cada poblador será más costoso al ampliarse las distancias sobre las que se deben tender las redes y aumentar los territorios a gestionar. Además, obligará a cubrir enormes distancias para trabajar, acudir a la escuela o a la recreación.

Por si fuera poco, se deberán enfrentar crecientes riesgos de accidentes naturales o inducidos, pues la mitad de la reserva urbana actual está en zonas inadecuadas para urbanización, esto es, no debería permitirse que se edificara una sola casa en las zonas de riesgo, y sin embargo son consideradas “reservas aptas”.

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Una propuesta de mejorar el desarrollo urbano: DUIS

Nadie niega que era necesario un “golpe de timón” para trastocar las bases del desarrollo urbano tradicional del país, fundado en bases meramente especulativas y que genera ciudades cada vez más dispersas, costosas y de un bajo nivel de vida. El problema es que en algunos casos, el concepto de “desarrollos urbanos integrales sustentables [DUIS]” que detonó el gobierno de la república ha empeorado las cosas.

Como lo señalan urbanistas —ver nota principal— el problema es que se pretende crear ciudades nuevas sin consolidar y mejorar las existentes. Y en el caso de Guadalajara, se trata de un problema crítico, pues una conurbación de 4.3 millones de habitantes se expandiría allende su frontera natural más importante —la barranca del río Santiago—, lo que puede traducirse en un efecto de dispersión e insustentabilidad mayor al que ya padece.

Ejemplo es Valle de Santiago, desarrollo que se planea construir al oriente de la barranca con hasta 250 mil casas, con lo que podría albergar hasta a un millón de personas, cuando se estima que la población de la ZMG crecerá en no más de un millón en 20 años.

¿Por qué los DUIS? Por “el costo de la tierra susceptible de incorporarse al suelo urbano para hacer vivienda, el impacto de las inversiones en infraestructura urbana que realizan los desarrolladores de vivienda en el precio del producto final, la necesidad de recursos monetarios que tienen estados y municipios para hacer frente a la demanda de: reserva territorial, infraestructura urbana, equipamiento educativo, de salud y otros, así como a la implementación y operación de los servicios urbanos que estos desarrollos implican y, los costos implícitos para la creación de ciudades sustentables en lugar de ciudades dormitorio sin servicios”. Bajo esa justificación, señala un documento oficial divulgativo de este concepto, en el que participan buena parte de las entidades oficiales y privadas de vivienda, de desarrollo social y de medio ambiente, se buscan “áreas de desarrollo integralmente planeadas que contribuyen al ordenamiento territorial de los estados y municipios y promueven un desarrollo urbano más ordenado, justo y sustentable”.

Quizás la clave de que estos objetivos hayan sido desbordados, está en la canasta de incentivos que se ofrece a quienes se incorporan a las DUIS, como el “financiamiento a través de capital, deuda y/o garantías“ a través de la banca de desarrollo del gobierno federal; la “preferencia para agilizar la comercialización de las viviendas” y el “apoyo ante las autoridades locales”. Así, se facilitan los proyectos. Y por eso las buenas intenciones de los DUIS se han convertido, en algunas regiones, en verdaderas amenazas.