Un avalúo prevé riesgo bajo si se cumplen proyectos de infraestructura y promoción. Es parte de los documentos que Pensiones entregó al Congreso el avalúo que ordenó a la CB Richard Ellis.
Guadalajara. Agustín del Castillo. PÚBLICO-MILENIO. Edición del 30 de mayo de 2010
Los terrenos del megaproyecto Chalacatepec valen alrededor de quince dólares por metro cuadrado, pero tenderán a aumentar su valor si se cumplen dos grandes supuestos de este negocio al que se asoció el Instituto de Pensiones del Estado (IPE): la terminación de la infraestructura —aeropuerto y ampliación de carreteras— y el cumplimiento del propio plan de desarrollo, señala la casa valuadora CB Richard Ellis, una de las más prestigiadas de Estados Unidos.
Esto es parte de la conclusión del documento Valuación completa, terreno Chalacatepec, fechado el 21 de septiembre de 2009 y dirigido al director del organismo, Ignacio Novoa. Una versión parcial fue entregada la pasada semana por la propia dependencia a los diputados, arguyendo “información protegida como secreto industrial” en el caso de los capítulos entregados en blanco.
Al analizar la propiedad de 1,200 hectáreas sustentada en seis escrituras y libres de conflicto con ejidos o propietarios, el valuador pondera las virtudes de un terreno que incluye vista al mar con playa arenosa, con acceso a dos esteros y la desembocadura de un arroyo. “El escenario más probable es que su valor se incremente en el futuro, mientras la Costalegre se desarrolle, y el gobierno de Jalisco tiene planes para hacerlo; el valor se incrementará en una manera constante y sostenida”.
El gobierno —añade— “no solamente tiene planes de terminar el aeropuerto, sino también de ampliar la carretera federal 200 […] esto atraerá a muchos más desarrolladores en el área y creará valor. Se puede decir que el terreno tiene un enorme potencial de crecimiento”. La cercanía del predio a la carretera es una ventaja competitiva que no existe, por ejemplo, en Cabo Corrientes, añade.
Sobre el aeropuerto de Morelos, edificado con recursos estatales, detalla: “Fuimos testigos de la construcción de un aeropuerto completo, no una simple pista […] podemos presumir que tiene capacidad para recibir aviones de las series Boeing 737 o Airbus A 318-320”, lo cual “es una ventaja extraordinaria” pues se pueden recibir turistas sin dificultad en la zona.
Otras ventajas del lugar es que es área de anidación de tortuga marina, un plus para el visitante; que tiene plantaciones de coco “que le dan a la propiedad un carácter colonial” [sic] y cuya desembocadura de río es lugar ideal para una marina.
El avalúo fue realizado antes de que se aprobara el Programa de Ordenamiento Ecológico Local de Tomatlán; por eso prevé “alta densidad residencial y turística con campo de golf y marina como indica la declaración de factibilidad de uso de suelo liberada por el gobierno municipal de Tomatlán [SRIA/532/23006] el 26 de noviembre de 2006”. A ese escenario está sujeto el valor calculado de mercado; no obstante, la propia desarrolladora Rasaland, que representa al socio mayoritario del proyecto, ha adelantado que pretende hacerlo de baja densidad, es decir, no más de tres mil cuartos para apenas 2.5 habitaciones por hectárea (Público, 12 de febrero de 2010). Una duda que queda pendiente de contestar.
Como debilidades, establece la lejanía de dos centros turísticos de primera importancia: Manzanillo al sur y —sobre todo— Puerto Vallarta al norte. El terreno “es enorme” y costará una fuerte inversión desarrollarlo. Está situado frente al mar abierto, no tiene bien definido de dónde se acarreará el agua para abastecerlo y carece de un extra que hace el encanto de otros desarrollos: un pueblo pintoresco y seguro para caminar, como no lo es José María Morelos y sí lo tienen Sayulita, Barra de Navidad o Puerto Vallarta (Ricardo Santa Cruz, director del desarrollo, dice en la misma edición de Público que se busca mejorar la imagen de Morelos y que la suerte del negocio está ligada a la del poblado).
Las amenazas regionales: “Tanto los agentes de bienes raíces profesionales como los empíricos hacen el proceso de venta caótico. Durante nuestra investigación [en la región] hemos encontrado la misma propiedad en venta en diferentes medidas, precios e incluso con referencia a distintos propietarios. Esto representa un riesgo porque nos da idea de una falta de seriedad dentro del mercado”.
Por si fuera poco, falta crear la “masa crítica” de turistas que vayan en vuelos regulares a la Costalegre. Como el gobierno mexicano vendió sus líneas aéreas, “esto cancela la posibilidad de estimular una región proveyendo vuelos garantizados como el gobierno hizo con la planeación de zonas turísticas como Huatulco o Loreto”. Si la demanda no crece pronto, “los vuelos no llegarán”, advierte el documento.
Un mercado al alza
Precios de 2009 por m2 de tierras en breña de más de 350 hectáreas en la costa de Jalisco, según CB Richard Ellis
Playa Maito, Cabo Corrientes
34.5 dólares por m2
El Tecuán, La Huerta
6.18 dólares por m2
La Gloria, Tomatlán
37.5 dólares por m2
El Chorro, Tomatlán
7.7 dólares por m2
San Carlos, Cabo Corrientes
15 dólares por m2
Tehuamixtle, Cabo Corrientes
30 dólares por m2
Chalacatepec, Tomatlán
15.34 dólares por m2
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