El Bajío, de ejido a negocio redondo

Jorge Vergara Madrigal contemplaba construir el proyecto JVC en El Bajío, pero al final sólo se edificó el Estadio Akron. (Foto: Grisel Pajarito) 

Agustín del Castillo ,24 de Septiembre de 2019, Diario NTR Guadalajara

En El Bajío del Arenal, antigua zona agrícola y de agostaderos con alta recarga de agua que marcaba el lindero poniente de la ciudad, la historia cambió con el siglo: llegaron grandes empresarios a hacerse de tierra barata para negocios inmobiliarios en un proceso de acaparamiento totalmente legal y, en el cual, los ejidos afectados no han hecho hasta ahora alguna reclamación. 

Tres comunidades agrarias: Jocotán, San Juan de Ocotán y Lázaro Cárdenas (antes comunidad indígena de San Juan de Ocotán) enajenaron sus tierras en procesos validados por sus asambleas, los órganos agrarios y los notarios públicos, con base en la reforma constitucional al artículo 27, de 1992, y sus leyes reglamentarias. Una de las principales ganadoras del proceso en la codiciada área es la mancuerna de los empresarios Héctor Francisco Cornejo Reynoso, Alfonso María Barragán Maldonado y sus familiares cercanos, quienes no sólo han aportado la tierra de la Villa Panamericana con valores que podrían alcanzar de 5 a 9 pesos por cada peso invertido originalmente en la adquisición, sino que han hecho su agosto al revender otros espacios para negocios privados ajenos, caso particularmente importante el proyecto JVC del dueño de las Chivas, Jorge Vergara Madrigal, presentado a principios de la década pasada y el cual consistía en la edificación de un centro cultural y de negocios para la zona, pero que terminó reduciéndose sólo al Estadio Akron. 

El también dueño de Omnilife es el principal propietario en toda la planicie baja ubicada entre el Anillo Periférico, la carretera a Chapala, el bosque La Primavera y el volcán extinto de El Colli. Adquirió al menos 47 parcelas directamente del ejido Jocotán y le compró a la dupla Cornejo-Barragán 10 unidades parcelarias más, del mismo núcleo agrario, para establecer el ambicioso proyecto JVC en un solo paño de terreno. Extraoficialmente se menciona que su propiedad completa es de casi 240 hectáreas (ha), de las cuales 47 ha se las adquirió a los empresarios de la Villa y sus socios el 29 de junio de 2007. 

 ¿Cuántas ganancias deja comprar tierra ejidal? Va un ejemplo: la parcela 419 del ejido San Juan de Ocotán, de 36 mil 727 metros cuadrados, propiedad del campesino Antonio Santos Olivares, fue adquirida por la inmobiliaria Cornejo Barragán, SA de CV, en poco más de 6.6 millones de pesos, esto es, a 180 pesos por metro cuadrado, unos 9 dólares al tipo de cambio actual, en noviembre de 2001. Años después, en el contrato fechado el 27 de junio de 2007, copia en poder de NTR, los Cornejo-Barragán negociaron con el dueño de Omnilife y de Chivas la venta de 471 mil 88 metros cuadrados (m²) de otras parcelas que adquirieron de Jocotán. Para ese entonces, el precio estipulado de la operación ya fue de 101.4 dólares, esto es, más de 2 mil pesos por m². 

Lo interesante es que la venta que hacen Cornejo-Barragán a Vergara Madrigal es de tierra en breña, sin urbanización, es decir, todo el mérito de los primeros compradores de tierra ejidal fue adquirir parcelas contiguas para hacer un solo “paño” de terrenos. Ya tenían noticia de la intención del dueño de Omnilife de desarrollar su centro cultural, deportivo y de negocios, y lograron arrebatar esas 10 parcelas al proceso de compra masiva de derechos parcelarios que Vergara realizaba en Jocotán en los mismos años. Fue una oportunidad de negocios única, pues lo hicieron pagar la tierra de 10 a 20 tantos más cara del precio en que la adquirieron. 

Lo mismo hicieron los Barragán-Cornejo al aportar los terrenos de la Villa. Crecieron el valor de los predios de un aproximado de 40 a 70 millones de pesos invertidos (por 20 ha) a 355.2 millones de pesos, nueve tantos según el valor de 2001, cinco según el valor de 2005 (ver El Diario NTR Guadalajara, 20 de septiembre de 2019). Hasta ahora sólo se entregaron alrededor de 16 ha.

EVASIÓN… LEGAL 

La forma en que tanto Vergara como Cornejo-Barragán adquirieron tierras ejidales les permitió evitar el pago de impuesto sobre la renta (ISR), pues se hicieron posesionarios o ejidatarios con el aval de las asambleas campesinas y se ampararon en el artículo 93 de la ley del ISR, fracción 28, que establece que la primera enajenación no paga para beneficiar a los campesinos vendedores… en este caso, empresarios que son “agricultores”. De este modo se fueron acumulando parcelas. Jorge Vergara ostentaba 47 unidades de dotación del ejido Jocotán y le compró otras 10 a Cornejo-Barragán, en parte en efectivo y otra en especie, pues les regresó alrededor de 98 mil m² de terreno urbanizado. Los certificados parcelarios a favor de Cornejo Reynoso y de Barragán Maldonado establecen expresamente que son “agricultores”. 

Las compras más baratas se pudieron lograr entre 2000 y 2003, pero con los cambios en las densidades del suelo autorizadas durante el último año en Zapopan, el valor creció: por ejemplo, una compra del 23 de noviembre de 2004 a la ejidataria Isabel Vidal Ramos ya tasó el m² a 496 pesos, es decir, casi 25 dólares. De esos montos, 10 por ciento era entregado a la asamblea de los ejidos, que se hicieron de capitales importantes, pero nunca semejantes al que da el negocio inmobiliario. “Yo sé de casos en que llegaron con nuestros clientes a ofrecer una asociación, pero a los ejidatarios les da temor meterse en procesos que no conocen. ‘A mí denme mi dinero, yo no le entro’, les dicen (a los empresarios) y venden la tierra por un muy buen dinero, pero que no se compara con lo obtenido por los inmobiliarios”, señala el representante legal de un ejido involucrado que prefiere la omisión de su nombre. 

Confirma que el proceso fue totalmente legalizado por las asambleas. Estas tres comunidades agrarias tienen una historia distinta al resto de las que rodean a Guadalajara. Durante los años de los asentamientos irregulares, a principios de 1960 y hasta 1990, los supieron impedir con gran éxito, pero cuando se reformó la ley agraria –en 1992, durante el sexenio de Carlos Salinas de Gortari– lograron vender y mantener en parte su estilo de vida a diferencia de otros ejidos literalmente tragados por la ciudad en un proceso ilegal. “Pero ellos son campesinos, saben sembrar la tierra y no hacer negocios con bancos y empresas. Muchos cobraron y luego compraron tierras hacia Tala y Ameca para seguir haciendo lo mismo, no tienen una mentalidad empresarial”, agrega. 

QUERÍAN UN PARQUE, PERO NO SE HIZO 

La dinámica de negocios inmobiliarios trastocó un valle que apenas unos pocos años atrás había sido visualizado para un parque público y una urbanización de bajo nivel, dada su calidad de zona de recarga de agua y sus dificultades ambientales como cuenca hidrológica cerrada y una atmósfera estacionaria. En 1999, el entonces director general de Planeación de la Secretaría de Desarrollo Urbano (Sedeur), Francisco Pérez Arellano, aseguraba que había las condiciones para un parque de al menos 200 hectáreas, un proceso gradual, pero sólido. 

“Es una muy buena oportunidad que se ha llevado a efecto lentamente (...) tiene la ventaja de que no se han dado allí las formas tradicionales de construcción de otros puntos de la ciudad y es posible hacer una correcta vinculación de la zona con la metrópoli”, explicaba al diario Público (edición del 20 de abril de 2000). La idea era dejar el parque como franja colindante con el bosque La Primavera, “de manera que funcione como amortiguamiento de los efectos de la ciudad (…) El terreno se dotaría de instalaciones públicas, de origen estatal o municipal, con la idea de que se abra al disfrute de toda la población. Pérez Arellano advertía que los estudios y el manejo propuestos en el plan parcial de 2000 “nos aseguran que estaremos ante uno de los muy raros casos en que un área importante se manejará de manera adecuada”. Pero la especulación inmobiliaria llegó pronto. 

Ya en 2003, el gobierno zapopano de Macedonio Tamez Guajardo sorprendía con Planes Parciales que intensificaban la densidad en toda la periferia de La Primavera, lo que iba de la mano del lobby de Jorge Vergara y de los otros empresarios. El Bajío del Arenal se urbanizaría aunque se opusiera la opinión pública. Y así pasó. 

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Urbanización al alza 

La parte baja de la cuenca cerrada de los arroyos Arena Chica y Boca de Arena se extiende sobre aproximadamente mil 290 hectáreas. Es el llamado El Bajío del Arenal 

En 1993, el proceso de urbanización en El Bajío aún era menor con un total de 21 hectáreas que corresponden principalmente a los fraccionamientos Rancho Contento y El Bajío 

En los siguientes años aumentó la urbanización hasta que en 2011 la superficie total urbanizada era de 58 hectáreas, periodo en el que se establecieron edificaciones en la colindancia con el Periférico y la ladera norte y noroeste del cerro El Colli”. 

Para entonces ya estaban construidos los dos grandes proyectos locales. El complejo Chivas y la Villa Panamericana 

Luego vino la expansión, ya que en dos años aumentó 308 por ciento el crecimiento urbano, pasando la superficie urbanizada a un total de 237 hectáreas en 2013. 

Desde entonces “el crecimiento ha sido más moderado y en los últimos seis años la superficie cuyo uso de suelo cambió se incrementó en un promedio anual de 13 hectáreas por año, sumando un total de 315.81 hectáreas en 2019” 

Fuente: Decreto de zona de recuperación ambiental El Bajío, publicado el 3 de septiembre de 2019 en el periódico oficial El Estado de Jalisco